Empresa de limpeza é um negócio de folha de pagamento. A mão de obra é o produto, e é ela que define o resultado. Por isso a contabilidade para empresas de limpeza gira em torno de um ponto específico: o Anexo IV do Simples Nacional.
Diferente da maioria dos prestadores de serviço, limpeza e conservação estão expressamente no Anexo IV da Lei Complementar 123/2006. A alíquota inicial é 4,5%, mais baixa que a do Anexo III — mas a contribuição previdenciária patronal fica fora do DAS.
Quem não entende essa mecânica precifica errado o contrato e descobre o problema no fim do mês.
CNAE para empresas de limpeza
| Código | Descrição oficial | Quando usar |
|---|---|---|
| 8121-4/00 | Limpeza em prédios e em domicílios | Atividade principal: limpeza predial, residencial, condomínios, escritórios |
| 8129-0/00 | Atividades de limpeza não especificadas anteriormente | Limpeza pós-obra, de reservatórios, fachadas e serviços especiais |
| 8111-7/00 | Serviços combinados para apoio a edifícios, exceto condomínios prediais | Facilities: limpeza, portaria e manutenção em pacote único |
| 8122-2/00 | Imunização e controle de pragas urbanas | Dedetização, desratização e descupinização |
| 8130-3/00 | Atividades paisagísticas | Jardinagem, poda e manutenção de áreas verdes |
O 8121-4/00 é o principal na quase totalidade dos casos. Os secundários abrem frentes de receita valiosas: pós-obra e controle de pragas têm ticket alto e margem melhor que a limpeza recorrente.
Atenção ao 8122-2/00: controle de pragas exige licença sanitária e responsável técnico. Confira as combinações na consulta de CNAE por profissão.
Empresa de limpeza pode ser MEI?
Na prática, não — e o motivo é jurídico, não de faturamento.
O MEI não pode ser contratado por cessão de mão de obra, conforme a Lei Complementar 123/2006. A única exceção prevista é o setor de construção civil. Como o serviço de limpeza contratado por empresas e condomínios se enquadra justamente como cessão de mão de obra, o MEI fica fora desse mercado.
Some a isso o teto de R$ 81 mil por ano e o limite de um empregado, e fica claro que o modelo não sustenta uma empresa de limpeza com equipe.
Existem ocupações de serviços pessoais na lista do MEI usadas por quem faz faxina eventual como autônomo. Mas se o seu plano é fechar contrato com condomínio, escritório ou indústria, o caminho é abrir uma ME — Sociedade Limitada Unipessoal ou Sociedade Limitada com sócios — e optar pelo Simples Nacional.
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Contabilidade para empresas de limpeza: enquadramento no Simples Nacional
| Tipo de receita | Anexo | Alíquota inicial | Observação |
|---|---|---|---|
| Limpeza, conservação e vigilância | Anexo IV | 4,50% | INSS patronal fora do DAS |
| Controle de pragas e jardinagem | Anexo III | 6,00% | INSS patronal incluído no DAS |
| Venda de material de limpeza com nota própria | Anexo I | 4,00% | ICMS incluído; exige inscrição estadual |
Repare que o Fator R não entra na conta. Limpeza e conservação estão listadas diretamente no Anexo IV, e o Anexo IV não usa Fator R. O tamanho da folha não muda o anexo — muda o custo.
Isso também significa que a comparação entre 4,5% e 6% é enganosa. No Anexo IV, você paga 4,5% de DAS mais aproximadamente 20% de INSS patronal sobre a folha, em guia separada. No Anexo III, os 6% já incluem essa contribuição.
Veja as faixas completas na tabela do Simples Nacional.
Contabilidade para empresas de limpeza: a retenção de 11% do tomador
Quando você presta serviço de limpeza por cessão de mão de obra, o tomador é obrigado a reter 11% sobre o valor da mão de obra da nota fiscal e recolher em nome da sua empresa.
Esse valor não é perdido. Ele é compensado com o INSS patronal que sua empresa deve no mês. Mas o efeito no caixa é imediato: você recebe 89% da nota e paga a folha inteira antes da compensação acontecer.
Aqui está o erro de precificação mais comum do setor: montar o preço sem considerar que o INSS patronal está fora do DAS e que 11% da nota chega retido. Contrato fechado assim entrega margem negativa desde o primeiro mês.
O que a contabilidade precisa garantir todo mês:
- Nota emitida com o valor da mão de obra destacado, para a retenção incidir na base correta
- Retenção informada e compensada na DCTFWeb
- Folha e eSocial fechados no prazo, para que a compensação seja aceita
- Conferência do saldo de retenções acumuladas, que pode gerar pedido de restituição
Se a retenção acumulada supera o INSS devido, sobra crédito. Esse saldo pode ser recuperado, e é dinheiro que muitas empresas de limpeza deixam parado no sistema por falta de acompanhamento.
Precificação: por que a folha é a conta principal
Em uma empresa de limpeza, o custo de cada posto de trabalho é o número que define se o contrato dá lucro. Salário, INSS patronal, FGTS, férias, décimo terceiro, vale-transporte, uniforme e EPI compõem esse valor.
O erro clássico é orçar em cima do salário e esquecer os encargos, que somam bem mais que o próprio salário em muitos desenhos. Use a calculadora de custo CLT para montar o custo real do posto antes de mandar a proposta.
Vale registrar: contratar prestadores PJ para frentes específicas é um modelo legal e usado no setor. A avaliação de risco cabe ao empresário; o papel da contabilidade é estruturar do jeito certo — contrato claro, escopo definido, nota emitida e CNPJ ativo em cada ponta.
Pró-labore, lucros e retirada em 2026
Em 2026, o pró-labore de até R$ 5 mil por mês está isento de Imposto de Renda, pela Lei 15.270/2025. Os lucros distribuídos seguem isentos, com retenção de 10% apenas na parcela acima de R$ 50 mil mensais por pessoa.
Como no Anexo IV a folha já é grande por natureza, o pró-labore do sócio entra sem grande impacto adicional. Dimensione o valor na calculadora de pró-labore.
Obrigações mensais da empresa de limpeza
- Nota fiscal de serviço com destaque do valor da mão de obra
- DAS do Simples até o dia 20 do mês seguinte
- Guia de INSS patronal em separado, com compensação das retenções
- Folha de pagamento, FGTS, férias e décimo terceiro
- eSocial e DCTFWeb no prazo
- Controle de EPI, exames ocupacionais e PGR
- DEFIS anual até 31 de março
- Escrituração contábil, base para o lucro isento
A rotina aqui é mais pesada que na média dos serviços. É o preço de operar um negócio de mão de obra intensiva — e a razão de a contabilidade fazer diferença no resultado.
Passo a passo para abrir a empresa de limpeza
- Escolha o tipo societário. SLU para um sócio, Sociedade Limitada para dois ou mais.
- Defina os CNAEs. 8121-4/00 como principal, mais limpeza especial, facilities, pragas e paisagismo conforme o escopo.
- Confirme o endereço. Escritório administrativo e depósito de material têm exigências diferentes de zoneamento.
- Registre na Junta Comercial e obtenha o CNPJ.
- Faça a inscrição municipal e libere a nota fiscal eletrônica de serviço.
- Providencie licenças específicas se for atuar com controle de pragas.
- Opte pelo Simples Nacional, abra a conta PJ e monte a folha desde o primeiro contrato.
O prazo médio é de 10 a 20 dias úteis. Na Contefy, a abertura é gratuita.
Erros que mais custam caro
Precificar sem considerar o INSS patronal fora do DAS é o erro que quebra empresa de limpeza. É o primeiro item a corrigir.
Emitir nota sem destacar o valor da mão de obra faz a retenção incidir sobre base errada.
Não compensar as retenções de 11% na DCTFWeb deixa crédito parado enquanto você paga guia cheia.
E contratar equipe sem registro é o que expõe a empresa ao maior passivo do setor, com efeito direto nos contratos com condomínios e empresas, que exigem regularidade.
Perguntas frequentes
Limpeza é Anexo III ou Anexo IV?
Limpeza e conservação estão expressamente no Anexo IV da Lei Complementar 123/2006. Serviços conexos, como jardinagem e controle de pragas, seguem o Anexo III.
Diarista autônoma precisa abrir empresa?
Para atender residências como autônoma, não é obrigatório. Para fechar contrato com empresas e condomínios, o CNPJ é o que viabiliza a nota fiscal e a contratação.
Toda nota de limpeza sofre retenção de 11%?
A retenção se aplica quando o serviço é prestado por cessão de mão de obra ou empreitada. Serviços eventuais e sem cessão de mão de obra podem ficar fora, e isso depende da natureza do contrato.
Posso recuperar retenções acumuladas?
Sim. Quando as retenções superam o INSS devido, o saldo pode ser compensado nos meses seguintes ou objeto de pedido de restituição.
Vale a pena trocar de contador?
Se ninguém acompanha suas retenções ou você não sabe seu saldo de INSS, vale. Veja como trocar de contador — a Contefy assume o processo sem custo.
Conclusão
Empresa de limpeza não se resolve com alíquota baixa, e sim com controle de folha, retenção e precificação. O Anexo IV é uma vantagem para quem sabe usar e uma armadilha para quem orça como se o INSS estivesse dentro do DAS.
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