Contabilidade para condomínios, da folha às declarações

Contabilidade para condomínios: folha, CNPJ e contas do ano

O condomínio tem CNPJ, empregados e guias para pagar todo mês, mas não é uma empresa. A contabilidade para condomínios da Contefy cuida da apuração mensal, da folha de pagamento e das obrigações acessórias, tudo online, para o síndico chegar à assembleia com os números do ano organizados.

Condomínio não é empresa

O condomínio edilício nasce de um ato registrado no Cartório de Registro de Imóveis e é regido pela convenção, não por contrato social. Em vez de sócios e vendas, há condôminos que contribuem para as despesas na proporção da fração ideal de cada unidade, salvo regra diferente na convenção.

Por isso o Simples Nacional fica fora da conversa. A lei reserva o regime a microempresas e empresas de pequeno porte, definidas como sociedades e empresários registrados, e o condomínio não é nenhum deles. No cadastro da Receita Federal, ele tem natureza jurídica própria, a 308-5.

O que o Código Civil pede do síndico

A assembleia escolhe o síndico para administrar o condomínio por até dois anos, com possibilidade de renovação. Entre as competências dele estão elaborar o orçamento da receita e da despesa de cada ano, cobrar as contribuições dos condôminos e prestar contas à assembleia, todo ano e sempre que exigidas.

Uma vez por ano, a assembleia se reúne para aprovar o orçamento, as contribuições e a prestação de contas. O condomínio pode ter um conselho fiscal de três membros, eleito pela assembleia, que dá parecer sobre as contas do síndico. Já a Lei 4.591/1964 manda guardar a documentação do condomínio por cinco anos, para eventual verificação contábil.

O Conselho Federal de Contabilidade informa que não editou norma específica para a escrituração de condomínios. Quando a administração opta por fazer a contabilidade, valem os princípios contábeis aplicáveis a todas as entidades, em especial os da ITG 2002, a norma das entidades sem finalidade de lucros. Em 2024, o CFC levou a audiência pública a minuta de uma norma própria para condomínios, a ITG 2005.

CNPJ do condomínio: convenção e ata do síndico

Na Receita Federal, o condomínio edilício é inscrito com a natureza jurídica 308-5. O pedido leva a convenção registrada no Registro de Imóveis e a ata da assembleia que elegeu o síndico , esta registrada no Registro de Títulos e Documentos. Quando não existe convenção, a tabela da Receita aceita a certidão do registro do memorial de incorporação, com a ata da assembleia que decidiu pela inscrição e a da eleição do síndico.

Trocou o síndico? O cadastro precisa acompanhar. A alteração é pedida com a ata da assembleia de eleição, registrada no Registro de Títulos e Documentos. Mudança na convenção segue a mesma lógica: vale a alteração registrada no Registro de Imóveis.

Folha e eSocial na contabilidade para condomínios

Porteiro, zelador e equipe de limpeza contratados pelo próprio condomínio são empregados dele. Quem contrata pessoa física e tem obrigação trabalhista, previdenciária ou tributária por causa dessa relação envia as informações pelo eSocial. É por ele que seguem a folha, as contribuições previdenciárias e o imposto de renda retido sobre os rendimentos do trabalho.

O síndico que recebe remuneração também aparece ali. O eSocial tem uma categoria de contribuinte individual para o síndico ou administrador eleito para a direção condominial, desde que remunerado. Na Contefy, a folha de pagamento do condomínio é feita todo mês, e o síndico acompanha pelo aplicativo.

EFD-Reinf e DCTFWeb: retenções e guia do mês

A EFD-Reinf complementa o eSocial. Ela recebe os rendimentos pagos e as retenções de imposto de renda e de contribuições sociais que não vêm do trabalho. Entre os obrigados, mesmo imunes ou isentos, estão quem contrata serviço com cessão de mão de obra e quem paga rendimento com imposto de renda retido na fonte.

Fechados o eSocial e a EFD-Reinf do período, a DCTFWeb fica disponível para edição e transmissão, e é ela que libera o DARF de pagamento. Quando o envio é feito por terceiros, como o escritório de contabilidade ou a administradora, o manual do eSocial orienta o uso de procuração eletrônica, e não a entrega do certificado digital do condomínio.

Quem atendemos

• Condomínio com empregados próprios, com folha de pagamento e eSocial feitos todo mês.
• Síndico que acabou de assumir e quer entender quais declarações o condomínio entrega.
• Conselho fiscal que precisa de números organizados para dar parecer sobre as contas.
• Administradora de condomínios que procura um contador para a apuração mensal e as obrigações acessórias dos prédios que administra.

Trocar de contador

Para mudar de contador, o condomínio não precisa esperar o fim do ano. Na chegada, a Contefy reúne as folhas, as declarações já entregues e os balancetes, confere se existe guia ou obrigação pendente e acerta com o síndico o mês em que assume o serviço. O que estiver em aberto é mostrado antes do início.

Contabilidade para condomínios em todo o Brasil

Com sede em Curitiba e atendimento digital, a Contefy trabalha com condomínios de qualquer cidade do país. A conversa acontece pelo WhatsApp, e os documentos circulam no aplicativo ou no painel web. A administração do prédio, a cobrança das contribuições e a prestação de contas à assembleia continuam com o síndico, como prevê o Código Civil.

Regras de cadastro, leiautes e prazos das declarações mudam com frequência. A orientação dada ao síndico segue a norma que estiver valendo naquele dia.