Quem procura contabilidade para holdings familiares normalmente quer duas coisas: pagar menos imposto sobre o aluguel dos imóveis e resolver a sucessão antes que ela se resolva sozinha, no inventário. As duas são possíveis — e as duas dependem de a estrutura ser montada certa desde o primeiro dia.
Aqui vai o alerta que economiza mais dinheiro neste texto: holding com receita de aluguel de imóveis próprios não pode entrar no Simples Nacional. É vedação expressa da Lei Complementar 123. Se alguém prometeu 6% para a sua holding, o cadastro vai ser excluído e a diferença cobrada com multa.
Este guia mostra os CNAEs, o regime tributário correto, a conta do aluguel na pessoa física contra a jurídica, ITBI na integralização, sucessão via doação de quotas e o passo a passo.
CNAE para holding familiar
A escolha depende de a holding ser patrimonial (detém imóveis e recebe aluguel) ou pura de participações (só detém quotas de outras empresas).
| Código | Descrição oficial | Quando usar |
|---|---|---|
| 6462-0/00 | Holdings de instituições não financeiras | Holding que controla outras empresas do grupo, com poder de decisão |
| 6463-8/00 | Outras sociedades de participação, exceto holdings | Participação minoritária, sem controle das investidas |
| 6810-2/02 | Aluguel de imóveis próprios | Núcleo da holding patrimonial: recebe locação dos imóveis da família |
| 6810-2/01 | Compra e venda de imóveis próprios | Quando a holding vai vender imóveis do acervo |
| 6810-2/03 | Loteamento de imóveis próprios | Desmembramento e loteamento de área da família |
| 7020-4/00 | Atividades de consultoria em gestão empresarial, exceto consultoria técnica específica | Holding que também presta gestão para as empresas do grupo |
Repare que a combinação de códigos determina o regime possível. Uma holding só de participações (6462-0/00) tem tratamento diferente de uma holding com aluguel (6810-2/02). Se você quer conferir cada código na fonte, use a consulta de CNAE por profissão.
Holding familiar pode ser MEI?
Não, e não é por pouco. O MEI é reservado a atividades operacionais simples da lista do Comitê Gestor, tem teto de R$ 81 mil por ano e não admite participação em outra empresa como titular de quotas. Holding é exatamente o oposto disso: sociedade de participação, com patrimônio relevante.
Também não existe holding “informal”. A estrutura só produz efeito de proteção patrimonial e de planejamento sucessório se estiver registrada na Junta Comercial, com contrato social escrito e imóveis efetivamente transferidos para o CNPJ.
O formato usual é Sociedade Limitada com os pais como sócios administradores e os filhos recebendo quotas por doação, normalmente com reserva de usufruto. Também existe a SLU para quem monta a estrutura sozinho.
Contabilidade para holdings familiares: qual regime tributário
Como o Simples está fora, a comparação real é entre Lucro Presumido e Lucro Real. Para a esmagadora maioria das holdings patrimoniais, o Presumido ganha com folga.
| Regime | Situação | Carga aproximada sobre o aluguel | Comentário |
|---|---|---|---|
| Simples Nacional | Vedado para locação de imóveis próprios (LC 123, art. 17, XV) | — | Não é opção; tentar leva a exclusão |
| Lucro Presumido | Presunção de 32% sobre a receita de aluguel | ~11,33% | IRPJ 15% e CSLL 9% sobre 32%, mais PIS 0,65% e COFINS 3% sobre a receita |
| Lucro Presumido com adicional | Quando o lucro presumido passa de R$ 20 mil/mês | até ~14,5% | Adicional de IRPJ de 10% sobre o excedente |
| Lucro Real | Holding com muita despesa dedutível ou prejuízo | Variável | Faz sentido em casos específicos, com financiamento e depreciação altos |
| Pessoa física | Aluguel na tabela progressiva do IRPF | até 27,5% | Sem dedução de despesa relevante, fora IPTU e condomínio pagos pelo locador |
A conta que interessa: um imóvel que rende R$ 20 mil por mês de aluguel custa cerca de R$ 5.500 de IRPF por mês na pessoa física, na faixa de 27,5%. Na holding em Lucro Presumido, algo em torno de R$ 2.270. São mais de R$ 38 mil de economia por ano em um único imóvel.
Depois de pagar o IRPJ e a CSLL, o dinheiro sai da holding para os sócios como distribuição de lucros, que em 2026 segue isenta, com retenção de 10% na fonte apenas na parcela acima de R$ 50 mil por mês por beneficiário. Ou seja: a família recebe o líquido praticamente sem segunda camada de imposto. Os detalhes estão em tributação de dividendos 2026.
Monte a holding da sua família com quem faz isso todo mês. A Contefy é contabilidade online em Curitiba: abertura de CNPJ gratuita, estruturação do contrato social, integralização dos imóveis e apuração mensal a partir de R$ 139,90. Já tem contador? A troca é gratuita e nós conduzimos a transição. Falar com um especialista agora
Integralização, ITBI e sucessão na contabilidade para holdings familiares
Integralização dos imóveis. Os imóveis saem do nome das pessoas físicas e entram no capital social da holding. A Constituição prevê imunidade de ITBI na transferência de bens para integralizar capital, mas o alcance dessa imunidade é discutido quando o valor declarado é inferior ao de mercado, e várias prefeituras cobram sobre a diferença. Essa é a etapa que exige laudo e critério — não é papelada de cartório apenas.
Valor de integralização. Transferir pelo valor da declaração de IR evita ganho de capital imediato na pessoa física. Transferir a valor de mercado gera ganho tributável agora, mas reduz o ganho futuro na venda. É uma escolha que precisa ser calculada caso a caso, olhando o horizonte de venda dos imóveis.
Doação de quotas com reserva de usufruto. É o coração do planejamento sucessório. Os pais doam quotas aos filhos e mantêm o usufruto: continuam recebendo os frutos e administrando. Incide ITCMD, com alíquota que varia por estado, e a doação antecipada normalmente sai bem mais barata que o inventário — sem honorários de inventário, sem bloqueio de bens e sem anos de espera.
Blindagem não é absoluta. Holding organiza a sucessão, separa patrimônio e centraliza a administração. Não torna o patrimônio inatingível por dívida, fisco ou credor de má-fé. Quem promete blindagem total está vendendo o que não existe.
Contrato social é o documento mais importante. Regra de entrada e saída de sócio, cláusula de incomunicabilidade e impenhorabilidade das quotas doadas, quórum de decisão, e critério de distribuição desproporcional de lucros. É aqui que se evita briga de família em dez anos.
Pró-labore do administrador. Se um dos sócios administra de fato, cabe pró-labore — e em 2026 até R$ 5 mil por mês está isento de IR pela Lei 15.270/2025. Ele também gera contribuição previdenciária, o que mantém a cobertura do INSS. Simule na calculadora de pró-labore e veja o que está em jogo em direitos previdenciários do PJ.
Passo a passo para abrir a holding familiar
- Levantamento do patrimônio. Imóveis, participações, valor de aquisição, valor de mercado, financiamentos em aberto.
- Desenho da estrutura. Quem entra como sócio, com quanto, e como as quotas serão doadas ao longo do tempo.
- Redação do contrato social. Objeto social alinhado aos CNAEs, cláusulas de sucessão, administração e distribuição de lucros.
- Registro na Junta Comercial e emissão do CNPJ.
- Integralização dos imóveis: avaliação, escritura ou instrumento de transferência, registro em cada matrícula e tratamento do ITBI junto à prefeitura.
- Enquadramento no Lucro Presumido e abertura das obrigações mensais e trimestrais.
- Inscrição municipal, quando houver serviço, e cadastro dos contratos de locação.
- Doação de quotas com reserva de usufruto, com recolhimento do ITCMD, quando essa for a etapa sucessória escolhida.
O prazo total costuma ficar entre 30 e 90 dias, porque o registro nas matrículas dos imóveis depende de cada cartório.
Perguntas frequentes
Holding familiar pode optar pelo Simples Nacional?
Não, quando houver receita de locação de imóveis próprios. A Lei Complementar 123 veda expressamente. Holding pura de participações também fica fora. O caminho é o Lucro Presumido.
Quanto se economiza colocando os aluguéis na holding?
Na faixa mais alta do IRPF, a pessoa física paga até 27,5% sobre o aluguel. Na holding em Presumido, a carga fica em torno de 11,33%. Quanto maior a receita de locação, maior a economia.
Holding protege o patrimônio de dívidas?
Ela separa e organiza o patrimônio, o que ajuda. Não é blindagem absoluta: fraude contra credor e desconsideração da personalidade jurídica continuam existindo.
Vou pagar ITBI para transferir os imóveis?
Há imunidade constitucional na integralização de capital, mas a extensão dela é disputada quando o valor declarado é menor que o de mercado. Prefeituras costumam cobrar sobre a diferença, e isso precisa ser avaliado antes.
Vale a pena com um imóvel só?
Depende do valor do aluguel. Com receita baixa, o custo de manutenção do CNPJ pode comer a economia. A partir de uns R$ 8 mil a R$ 10 mil mensais de aluguel, a conta normalmente vira.
Conclusão
Holding familiar bem feita resolve imposto e sucessão de uma vez. Mal feita, gera ITBI inesperado, exclusão do Simples e um contrato social que não segura a primeira discussão familiar. A diferença está no desenho, e o desenho é feito antes de abrir o CNPJ.
A Contefy estrutura a holding da sua família, abre o CNPJ sem custo de abertura e cuida da apuração mensal a partir de R$ 139,90. Troca de contador gratuita. Quero falar com um especialista
Fontes oficiais
- Lei Complementar 123/2006 (art. 17, XV — vedação para locação de imóveis próprios)
- Lei 9.249/1995 — Lucro Presumido e presunções
- Código Civil — Sociedade Limitada, arts. 1.052 e seguintes
- Constituição Federal, art. 156, §2º, I — imunidade de ITBI na integralização
- IBGE / CONCLA — consulta oficial de CNAE
Leia também: contabilidade para consultores e como trocar de contador.