Como abrir CNPJ para corretor de imóveis em 2026 envolve três pontos: registro no CRECI, Sociedade Limitada Unipessoal e regime tributário com Fator R. Em primeiro lugar, este guia mostra como abrir CNPJ para corretor de imóveis com a melhor combinação tributária. Assim, todo profissional habilitado pelo CRECI consegue formalizar a operação com economia desde o primeiro mês. Além disso, cobrimos CNAEs corretos, regimes, registro no conselho e Fator R do Simples. Em síntese, é o roteiro completo para sair do CPF e virar PJ.
Adiante, você verá quanto custa abrir, qual regime escolher e quais obrigações mensais existem. Por exemplo, comparamos Simples Anexo III, Anexo V (Fator R) e Lucro Presumido. De fato, a escolha errada custa de 6% a 14% do faturamento por ano. Por outro lado, o caminho certo paga o contador logo no primeiro trimestre. Portanto, leia até o checklist final.
Por que corretor de imóveis abre CNPJ
Em primeiro lugar, imobiliárias, construtoras e incorporadoras preferem pagar comissão a PJ. Por isso, esses tomadores emitem nota e retêm menos imposto na fonte. Além disso, o corretor PJ paga menos imposto que o autônomo. Por exemplo, o RPA chega a 27,5% de IRPF mais 11% de INSS. Em geral, no PJ a carga total fica entre 11% e 16% do faturamento.
Em seguida, o CNPJ permite emitir nota fiscal eletrônica e receber comissão de vários parceiros. De fato, a SLU (Sociedade Limitada Unipessoal) virou padrão para o corretor solo. Inclusive, venda, locação, administração de imóveis e assessoria cabem sob o mesmo CNPJ.
Pré-requisitos antes de abrir CNPJ para corretor de imóveis
- Registro ativo no CRECI do estado de atuação.
- Curso de Técnico em Transações Imobiliárias (TTI) ou superior em Gestão Imobiliária.
- CPF regular e conta gov.br Prata ou Ouro.
- Endereço comercial validado pela zona de uso do município (escritório ou home office).
- Nome empresarial disponível — verifique na Junta Comercial do estado.
- Definição prévia do regime (Simples ou Presumido) com simulação contábil.
- CNAE principal e secundários escolhidos conforme a atividade real.
- Inscrição da PJ no CRECI com responsável técnico indicado.
Como abrir CNPJ para corretor de imóveis: passo a passo
Em primeiro lugar, o processo acontece pelo Portal Empresa Fácil do estado. Por exemplo, no PR é o Empresa Fácil PR; em SP, a JUCESP; em MG, a JUCEMG. Por isso, o roteiro a seguir vale para qualquer estado, com pequenas variações.
- Consulta de viabilidade na Junta Comercial — confirma nome empresarial e endereço.
- Consulta prévia na Prefeitura — analisa zoneamento e atividade.
- Coleta DBE/Cadsinc — gera Documento Básico de Entrada na Receita Federal.
- Elaboração do ato constitutivo da SLU com CNAE 6822-6/00.
- Registro na Junta Comercial — em até 5 dias úteis nas juntas digitais.
- Inscrição automática no CNPJ pela Receita Federal.
- Inscrição municipal e alvará de funcionamento.
- Registro da PJ no CRECI com indicação de responsável técnico.
- Emissão de certificado digital A1 ou A3 e habilitação para NFS-e.
- Abertura de conta PJ e contratação da contabilidade.
Em seguida, o prazo total varia entre 5 e 15 dias úteis. De fato, juntas digitais (PR, SP, MG, SC, RS) entregam mais rápido. Inclusive, o registro da PJ no CRECI depende do conselho regional e costuma levar 5 a 10 dias úteis.
CNAEs adequados para corretor de imóveis PJ
| CNAE | Descrição | Quando usar |
|---|---|---|
| 6821-8/01 | Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis | Principal — intermediação de venda |
| 6821-8/02 | Corretagem no aluguel de imóveis | Intermediação de locação |
| 6822-6/00 | Gestão e administração da propriedade imobiliária | Administração de imóveis de terceiros |
| 8211-3/00 | Serviços combinados de escritório e apoio administrativo | Apoio administrativo da operação |
| 7490-1/04 | Atividades de intermediação e agenciamento de serviços | Agenciamento de negócios diversos |
Em primeiro lugar, o CNAE principal define o Anexo do Simples e o código de serviço na Prefeitura. Por isso, o 6821-8/01 cobre a corretagem de compra e venda. Inclusive, quem também administra imóveis pode incluir 6822-6/00 como secundário.
Regime tributário ideal para corretor de imóveis PJ
| Regime | Carga aproximada | Quando faz sentido |
|---|---|---|
| Simples Anexo III (Fator R ≥ 28%) | 6% a 15,5% | Pró-labore ≥28% da receita; equipe registrada |
| Simples Anexo V (Fator R < 28%) | 15,5% a 30,5% | Corretor solo sem pró-labore alto — evite |
| Lucro Presumido | 11,33% a 16,33% | Receita acima de R$ 30 mil/mês com margem alta |
| MEI | Não permitido | Profissão regulamentada com conselho — vedada |
Em primeiro lugar, o corretor de imóveis NÃO pode ser MEI por exercer profissão regulamentada (CRECI). Por isso, a escolha real fica entre Simples e Lucro Presumido. De fato, com pró-labore acima de 28% da receita, o Anexo III vence até cerca de R$ 30 mil/mês. Caso contrário, a empresa cai no Anexo V — perda enorme de margem.
Fator R — chave para corretor de imóveis no Simples
Em primeiro lugar, o Fator R compara a folha de pagamento com a receita bruta dos últimos 12 meses. Por exemplo, a folha inclui pró-labore, salários e encargos. Por isso, quando o Fator R fica em 28% ou mais, a empresa migra do Anexo V para o Anexo III. De fato, isso gera economia de 9 a 15 pontos percentuais. Além disso, o Fator R é apurado mês a mês. Inclusive, basta cair abaixo de 28% para voltar ao Anexo V no mês seguinte.
Em geral, manter o pró-labore na faixa de 28% a 35% da receita já garante o Anexo III. Por exemplo, um corretor com receita de R$ 20 mil/mês deveria ter pró-labore mínimo de R$ 5.600. Inclusive, é assim que a contabilidade especializada protege o cliente todo mês.
Quanto custa abrir CNPJ para corretor de imóveis
| Item | Custo aproximado (R$) | Periodicidade |
|---|---|---|
| Junta Comercial | 150 a 350 | Único |
| DBE/Receita Federal | 0 | Único |
| Alvará e inscrição municipal | 100 a 400 | Anual em algumas prefeituras |
| Registro PJ no CRECI | 200 a 500 | Único + anuidade |
| Anuidade CRECI PJ | 500 a 1.000 | Anual |
| Anuidade CRECI pessoa física | 400 a 700 | Anual |
| Certificado digital A1 | 180 a 280 | Anual |
| Honorários contador | 250 a 600 | Mensal |
Em primeiro lugar, o custo de abertura fica entre R$ 700 e R$ 2.000 (uma vez). Por isso, o retorno aparece já no primeiro trimestre com a redução de IRPF e INSS. Inclusive, com comissão acima de R$ 10 mil/mês, o PJ economiza de 30% a 50% frente ao RPA.
Obrigações mensais e anuais do corretor de imóveis PJ
| Obrigação | Periodicidade | Vencimento |
|---|---|---|
| DAS Simples Nacional | Mensal | Dia 20 |
| DARF IRPJ/CSLL (Presumido) | Trimestral | Último dia útil do mês seguinte |
| DARF PIS/Cofins (Presumido) | Mensal | Dia 25 |
| ISS próprio (NFS-e) | Mensal | Conforme município (geralmente dia 10) |
| DCTFWeb | Mensal | Dia 15 |
| eSocial — eventos não periódicos | Por evento | Em até 7 dias |
| FGTS (se houver folha) | Mensal | Dia 20 |
| DEFIS (Simples) | Anual | 31 de março |
| ECF / ECD (Presumido/Real) | Anual | Junho/Julho |
| Anuidade CRECI | Anual | 31 de março |
Comissão, parcelamento e retenções
Em primeiro lugar, o corretor de imóveis recebe comissão por venda ou locação intermediada. Por isso, a contabilidade precisa lançar a comissão no mês certo, mesmo quando o pagamento é parcelado. Além disso, imobiliárias e construtoras retêm IR e ISS — o contador concilia a retenção no fechamento.
Em seguida, vale separar a receita de venda da receita de administração de aluguel. De fato, cada atividade tem código de serviço e alíquota de ISS própria. Inclusive, quem trabalha com vários parceiros precisa controlar a comissão por contrato.
Erros comuns ao abrir CNPJ para corretor de imóveis
- Escolher MEI: profissão regulamentada não pode ser MEI; a abertura é inválida e gera multa.
- CNAE errado: usar código genérico em vez de 6821-8/01 leva a ISS indevido ou enquadramento errado.
- Aceitar o Anexo V sem testar o Fator R: pró-labore baixo deixa o corretor no Anexo V (até 30,5%).
- Não inscrever a PJ no CRECI: a empresa não pode intermediar sem responsável técnico.
- Não conciliar retenções: o crédito de IR e ISS vira caixa parado.
- Lançar comissão no mês errado: distorce o Fator R e a apuração do imposto.
- Atrasar a anuidade do CRECI: bloqueia o registro e impede a emissão de documentos.
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Em seguida, vale ler nossos guias correlatos. Por exemplo, contabilidade para corretor de imóveis traz o detalhamento de regime e Fator R. Além disso, como abrir SLU passo a passo mostra a natureza jurídica padrão. Inclusive, se você atende online, leia contabilidade online em todo Brasil.
Checklist final para abrir CNPJ para corretor de imóveis
- TTI ou superior e CRECI ativo no estado
- Conta gov.br Prata ou Ouro
- Simulação tributária Simples Anexo III x V x Presumido feita
- CNAE 6821-8/01 principal definido
- Endereço comercial validado pela Prefeitura
- Ato constitutivo da SLU pronto
- Inscrição da PJ no CRECI com responsável técnico
- Inscrição municipal e alvará emitidos
- Certificado digital A1 instalado
- Conta PJ aberta
- Contador contratado com SLA escrito
Conclusão sobre como abrir CNPJ para corretor de imóveis
Em síntese, abrir CNPJ para corretor de imóveis em 2026 envolve três decisões certas. Em primeiro lugar, a natureza jurídica — a SLU evita sócio e reduz custo. Além disso, o regime tributário com Fator R ≥ 28% (Anexo III) ou o Lucro Presumido. Por fim, a inscrição da PJ no CRECI com responsável técnico.
Por outro lado, errar qualquer item custa caro — multa do CRECI, ISS indevido ou anexo errado do Simples. De fato, um contador especializado no setor imobiliário paga a si mesmo já no primeiro trimestre. Portanto, vale priorizar o diagnóstico antes da abertura — não depois.
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Fontes oficiais
- COFECI — Conselho Federal de Corretores de Imóveis
- Receita Federal — Portal de Serviços
- Empresa Fácil Brasil — Redesim
- Lei 6.530/1978 — Profissão de corretor de imóveis
- Lei Complementar 123/2006 — Simples Nacional e Fator R
- Lei 13.874/2019 — SLU
- Lei Complementar 214/2025 — Reforma Tributária (CBS/IBS)