A contabilidade para construtoras é diferente de tudo o que se aplica aos outros setores, e isso confunde muito empresário da construção civil. Sua empresa está no Anexo IV do Simples Nacional, que começa em 4,5% — a segunda alíquota mais baixa da tabela. Só que a contribuição patronal ao INSS não está incluída nesse DAS: ela é recolhida por fora, sobre a folha.
Quem não entende isso faz orçamento errado. Olha para os 4,5%, monta o preço, e depois descobre 20% de patronal mais retenções de 11% em cada nota de subempreitada.
Este guia traz o CNAE de construtora, a regra do MEI, como funciona o Anexo IV de verdade, retenção de INSS, CNO, ISS no local da obra e o passo a passo de abertura.
CNAE para construtoras
Construção quase nunca cabe em um código só. O padrão é um CNAE principal pela atividade central e secundários por especialidade executada.
| Código | Descrição oficial | Quando usar |
|---|---|---|
| 4120-4/00 | Construção de edifícios | Principal da construtora: obra residencial e comercial, empreitada e subempreitada |
| 4110-7/00 | Incorporação de empreendimentos imobiliários | Você compra o terreno, incorpora e vende as unidades |
| 4399-1/03 | Obras de alvenaria | Empresa focada em execução de alvenaria e estrutura |
| 4213-8/00 | Obras de urbanização – ruas, praças e calçadas | Loteamento, urbanização, pavimentação de vias |
| 4322-3/02 | Instalação e manutenção de sistemas centrais de ar condicionado, de ventilação e refrigeração | Climatização como serviço próprio da obra |
| 4321-5/00 | Instalação e manutenção elétrica | Execução do elétrico da obra dentro da própria construtora |
| 4330-4/04 | Serviços de pintura de edifícios em geral | Pintura executada com equipe própria |
| 4399-1/99 | Serviços especializados para construção não especificados anteriormente | Serviços de obra que não se encaixam nas classes acima |
| 7112-0/00 | Serviços de engenharia | Projeto, cálculo estrutural, gerenciamento e fiscalização de obra |
Cuidado com a mistura: 7112-0/00 (serviços de engenharia) não é Anexo IV, é serviço intelectual sujeito ao Fator R. Se a sua construtora fatura projeto e obra pelo mesmo CNPJ, as duas receitas são tributadas em anexos diferentes e precisam ser segregadas na apuração. Confira os códigos na consulta de CNAE por profissão.
Construtora pode ser MEI?
Não. Os CNAEs de construção de edifícios e incorporação estão fora da lista de ocupações permitidas ao microempreendedor individual, e o MEI admite apenas um funcionário — inviável em obra.
O que existe no MEI são as ocupações individuais do canteiro: pedreiro independente, pintor de paredes, eletricista, encanador, azulejista, gesseiro. Esses profissionais podem ser MEI dentro do teto de R$ 81 mil por ano e prestar serviço para a sua construtora com nota fiscal.
O pulo do gato é justamente aí: um pedreiro que começa como MEI e passa a fechar empreitadas maiores estoura o teto rápido. Nesse ponto, migrar para ME (SLU ou Ltda) com CNAE 4120-4/00 abre a porta para contratos que o MEI não alcança — construtora não contrata MEI para obra inteira. Se você já passou do limite, o caminho está em MEI que estourou o limite no meio do ano.
Contabilidade para construtoras no Simples: Anexo IV sem Fator R
Construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive na forma de subempreitada, estão no Anexo IV da Lei Complementar 123. Duas características mudam todo o seu planejamento.
Primeira: não existe Fator R. Aumentar pró-labore não muda seu anexo. Segunda: o DAS do Anexo IV não inclui a CPP — a contribuição previdenciária patronal de 20% sobre a folha é recolhida separadamente, via eSocial e DARF.
| Faixa de receita em 12 meses | Anexo | Alíquota nominal do DAS | Fora do DAS |
|---|---|---|---|
| Até R$ 180 mil | Anexo IV | 4,5% | CPP de 20% sobre a folha |
| R$ 180 mil a R$ 360 mil | Anexo IV | 9,0% | CPP de 20% sobre a folha |
| R$ 360 mil a R$ 720 mil | Anexo IV | 10,2% | CPP de 20% sobre a folha |
| Serviço de engenharia (7112-0/00) | Anexo III ou V | 6% ou 15,5% | Sujeito ao Fator R |
Na prática, a carga total da construtora é o DAS mais a patronal. Uma empresa com folha equivalente a 25% do faturamento adiciona cerca de 5 pontos percentuais de INSS patronal ao custo. Sem isso no orçamento, a obra fecha no vermelho. As faixas completas estão na tabela do Simples Nacional, e o custo real de cada contratação sai na calculadora de custo CLT.
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Retenção de 11%, CNO e ISS na contabilidade para construtoras
Retenção de 11% de INSS. Na cessão de mão de obra e na empreitada, o contratante retém 11% do valor da nota e recolhe em nome da sua empresa. Isso não é imposto novo: é antecipação, e você compensa depois. Mas se a nota não destacar corretamente material e mão de obra, a retenção incide sobre o valor cheio — e o dinheiro fica parado. Nota fiscal de obra bem emitida é caixa.
Cadastro Nacional de Obras (CNO). Toda obra precisa de matrícula própria no CNO, e é por ela que o INSS acompanha a folha do canteiro. No fim da obra, a Receita confronta a área construída com a mão de obra declarada. Se o volume declarado for baixo demais para o porte da obra, vem aferição indireta — cobrança de contribuição por estimativa. Isso pega muita construtora que terceirizou sem guardar as notas dos subcontratados.
ISS é devido no município da obra. Diferente da regra geral, o ISS da construção civil segue o local da execução. Construtora de Curitiba que faz obra em São José dos Pinhais recolhe ISS lá, com cadastro no município. Obra em três cidades significa três cadastros.
Material e mão de obra na base do ISS. O material aplicado e fornecido pela construtora pode ser excluído da base do ISS, conforme a legislação de cada município. Isso derruba a base de cálculo de forma significativa em obra com material pesado — e é ignorado com frequência.
Incorporação e RET. Se você incorpora e vende unidades, existe o Regime Especial de Tributação com patrimônio de afetação, com alíquota unificada de 4% sobre a receita da incorporação. É um regime paralelo ao Simples e, em muitos empreendimentos, mais vantajoso. Precisa de afetação registrada em matrícula.
Equipe própria e subcontratação. Construção é o setor em que a subcontratação sempre foi a regra. Contratar prestador PJ é modelo legal e amplamente praticado; a avaliação do risco trabalhista cabe a você como empresário. O que fazemos é estruturar do jeito certo: contrato de subempreitada por escopo e resultado, nota fiscal, CNO regular, e cuidado com a responsabilidade solidária, que na construção é real e alcança o contratante.
Pró-labore e lucro em 2026. Pró-labore de até R$ 5 mil por mês está isento de IR pela Lei 15.270/2025. O lucro segue isento, com retenção de 10% na fonte só acima de R$ 50 mil mensais. Dimensione na calculadora de pró-labore e confira tributação de dividendos 2026.
Passo a passo para abrir a construtora
- Consulta de viabilidade e definição do endereço administrativo.
- Defina CNAEs: 4120-4/00 como principal e as especialidades que você executa.
- Escolha o tipo societário: SLU para dono único, Ltda com sócios.
- Junta Comercial e CNPJ.
- Registro no CREA com responsável técnico habilitado — sem isso a construtora não assina obra.
- Inscrição municipal e cadastro nos municípios onde você vai executar.
- Opção pelo Simples Nacional em até 30 dias.
- eSocial e FGTS Digital configurados antes da primeira contratação, mais matrícula CNO de cada obra.
Perguntas frequentes
Construtora paga quanto de imposto no Simples?
O DAS do Anexo IV começa em 4,5% do faturamento, mas a contribuição patronal de 20% sobre a folha fica fora e é recolhida à parte. A carga total depende do peso da sua folha.
Fator R serve para construtora?
Não. O Anexo IV não tem Fator R. Aumentar pró-labore não reduz sua alíquota — só faz sentido para outros objetivos, como INSS e isenção de IR.
Quem retém os 11% de INSS?
O contratante, na empreitada e na cessão de mão de obra. É antecipação compensável. Destacar material e mão de obra na nota reduz a base da retenção.
Preciso de CREA e responsável técnico?
Sim. Construtora precisa de registro no CREA com engenheiro ou arquiteto responsável, e cada obra precisa de ART.
Vale mais o Simples ou o Lucro Presumido?
Depende da folha e da margem. Construtora com folha alta às vezes paga menos no Presumido, porque no Simples a patronal é integral. É uma comparação que precisa ser feita com seus números, não por regra geral.
Conclusão
Construtora no Simples tem uma alíquota atraente no papel e uma armadilha logo atrás: a patronal por fora, as retenções de 11%, o CNO e o ISS espalhado por município. Quem monta orçamento só com os 4,5% do Anexo IV está subprecificando a obra.
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Fontes oficiais
- Lei Complementar 123/2006 (art. 18, §5º-C — Anexo IV e construção de imóveis)
- Lei 8.212/1991, art. 31 — retenção de 11% na cessão de mão de obra
- Lei 10.931/2004 — patrimônio de afetação e RET da incorporação
- Portal do Simples Nacional — Receita Federal
- IBGE / CONCLA — consulta oficial de CNAE
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