Contabilidade para construtoras e empreiteiras, sem burocracia

Contabilidade para construtoras: o que o DAS do Anexo IV não mostra

A Contefy faz contabilidade para construtoras e empreiteiras em todo o Brasil: apuração mensal, INSS patronal, retenções, CNO, ISS de obra, pró-labore, folha, nota fiscal, abertura do CNPJ e troca de contador. Tudo digital, com uma pessoa responsável pela sua conta e atendimento por WhatsApp.

Construtora não pode ser MEI

Os CNAEs de construção de edifícios e incorporação estão fora da lista do MEI, e o MEI admite só um funcionário, o que é inviável em obra. O que existe no MEI são as ocupações individuais do canteiro: pedreiro, pintor de paredes, eletricista, encanador, azulejista e gesseiro, dentro do teto de R$ 81 mil por ano.

Quando o pedreiro MEI passa a fechar empreitadas maiores, estoura o teto rápido. Nesse ponto, migrar para ME, como SLU ou Ltda, com o CNAE 4120-4/00 abre a porta para contratos que o MEI não alcança. A Contefy atende o MEI e faz essa migração.

CNAE de obra e CNAE de projeto

O principal da construtora costuma ser o 4120-4/00, construção de edifícios, para obra residencial e comercial, empreitada e subempreitada. Quem compra o terreno, incorpora e vende unidades usa o 4110-7/00. As especialidades executadas entram como secundários, como alvenaria, elétrica, pintura e climatização.

Cuidado com a mistura: o 7112-0/00, serviços de engenharia, não é Anexo IV. É serviço intelectual sujeito ao Fator R. Se a construtora fatura projeto e obra no mesmo CNPJ, as receitas precisam ser segregadas na apuração.

No Simples, construção de imóveis e obras em geral, inclusive subempreitada, ficam no Anexo IV, que começa em 4,5%. Duas regras mudam o planejamento: não existe Fator R, e a contribuição patronal de 20% sobre a folha fica fora do DAS, recolhida à parte via eSocial e DARF. A carga total da construtora é o DAS mais a patronal. Quem monta orçamento só com os 4,5% está subprecificando a obra.

Retenção de 11% e CNO

Na cessão de mão de obra e na empreitada, o contratante retém 11% do valor da nota e recolhe em nome da sua empresa. É antecipação, e você compensa depois. Se a nota não destacar material e mão de obra corretamente, a retenção incide sobre o valor cheio e o dinheiro fica parado.

Toda obra precisa de matrícula própria no Cadastro Nacional de Obras. No fim, a Receita confronta a área construída com a mão de obra declarada; se o volume for baixo demais, vem aferição indireta. Guardar as notas dos subcontratados evita essa cobrança.

ISS da obra e regime: decisões da contabilidade para construtoras

O ISS da construção civil é devido no município da obra, não na sede. Obra em três cidades significa três cadastros. O material aplicado e fornecido pela construtora pode ser excluído da base do ISS, conforme a legislação de cada município.

Construtora com folha alta às vezes paga menos no Lucro Presumido, porque no Simples a patronal é integral. É uma comparação feita com os seus números. Para incorporação, existe o RET com patrimônio de afetação, com alíquota unificada de 4% sobre a receita da incorporação, que exige afetação registrada em matrícula.

CREA, subcontratação e pró-labore

A construtora precisa de registro no CREA com engenheiro ou arquiteto responsável, e cada obra precisa de ART. Contratar prestador PJ é modelo legal e praticado no setor; a avaliação do risco trabalhista cabe a você. Estruturamos contrato de subempreitada por escopo, nota fiscal e CNO regular, com atenção à responsabilidade solidária, que alcança o contratante.

O pró-labore de até R$ 5 mil por mês está isento de IR em 2026, pela Lei 15.270/2025. Como o Anexo IV não tem Fator R, aumentar o pró-labore não reduz a alíquota. O lucro segue isento, com retenção de 10% na fonte só acima de R$ 50 mil mensais.

Quem atendemos

• Construtoras de edifícios, com obra residencial e comercial, patronal por fora e CNO de cada obra.
• Empreiteiras de subempreitada, que sofrem retenção de 11% e precisam de nota com material e mão de obra destacados.
• Incorporadoras que avaliam o RET com patrimônio de afetação para cada empreendimento.
• Profissionais do canteiro , como pedreiros e eletricistas MEI, que estouraram o teto e querem abrir a construtora.

Trocar de contador

Não depende de autorização do escritório atual: os documentos são da sua empresa. Pedimos o material, conferimos o que está aberto e assumimos a partir da competência combinada. Se houver pendência, você sabe antes de assinar. A troca não tem custo e inclui a revisão do CNAE, do anexo e das retenções.

Contabilidade para construtoras em todo o Brasil

A Contefy é uma contabilidade online com sede em Curitiba e atende construtoras em todo o país. A nossa atenção fica nas contas que decidem quanto a obra custa: o Anexo IV, a patronal, as retenções de 11%, o CNO e o ISS de cada município.

Alíquota, valor e prazo conferimos na fonte oficial no momento da orientação, porque esses números mudam.